义乌房产

楼市话题又热了起来。日前国家发改委公布2006年房地产调控工作重点，明确提出“鼓励居民适时适度消

费”，整个楼市顿时因之充满想象。

对于普通购房人而言，鼓励“住宅消费年”究竟将是怎样的一年，该如何预期？答案或在理清以下三问之

后。

一问：鼓励适时消费意味楼市调控“松动”？

在《2006年房地产调控工作重点》中，国家发改委提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导

，鼓励居民适时适度消费。”此前，建设部和中国房地产协会的有关人士已在多个场合判断：2006年将是

鼓励住宅消费年。这两条可以相互印证的信息令房地产界“如沐春风”。

一些业内人士猜测，“鼓励居民适时适度消费”传递了一个重要信号：中央政府可能会出台一些谨慎的措

施来鼓励房地产消费。其判断的理由是，宏观调控抑制了整个房地产市场消费，连自住客也因无法预期会

不会有更多调控政策出台而陷入观望。因此，要启动自住消费，出台相关利好政策势在必行。

但另一些房地产问题独立研究学者认为，这是十足的“泼脏水”。楼市陷入观望的根本原因并非调控，而

是供给结构性失衡、房价暴涨超出百姓购买力的必然结果，宏观调控只是加速楼市调节的环境与外因。

从现状看，尽管楼市宏观调控初见成效，仍面临突出矛盾和问题：调整住房供应结构任重道远，部分地区

房价仍在高位运行，投资投机性需求反弹的压力犹在。直至去年第三季度，全国房屋销售价格指数仍上涨

了6.1%，特别是在10、11月份，同比分别上涨6.6%、6.8%，涨幅比9月份又提高了一个百分点以上。北京

、广州、深圳等地的房价涨幅更是惊人。

正是这些问题的存在，决定了2006年的楼市仍将延续宏观调控的主线不会改变。发改委在2006年房地产调

控工作重点中也强调，将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市投资房地产

规模过大和住房价格上涨过快的问题，加强市场综合监管，规范市场秩序。

由此观之，与其猜想楼市“松动”的“可能”，不如接受楼市调控在着重平衡结构、关注供求的市场跷跷

板上“滑行”的现实。

二问：房地产业是“潜在过剩”还是“不会过剩”？

楼市调控的重心围绕消费，而消费离不开供求。

央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米，同比

增长15.7%；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12.4%。

国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地

产购置土地面积中，有一半以上，即近1.7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积

竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%，住宅成空置主体。未开发土

地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”则表明：房屋潜在过剩风险出现。

不过，房地产问题研究者认为，因为利益使然，开发商不承认过剩很自然，但这并不能掩盖潜在过剩风险

的存在。其一，长时段内不过剩并不代表短期内不过剩；其二，当一种商品价格长期持续上涨，供给一定

会过剩，这是经济规律，房地产概莫能外。

上述报告中的数据最能说明，中低档住房不足、高档住房过多导致的结构性问题是商品房空置的主要原因

。国家统计局中国经济景气监测中心的研究人员张海旺指出，要消除房屋潜在过剩风险，鼓励自主性需求

，就必需继续加强对房地产市场的宏观调控，加大运用财政手段调整房屋结构的力度，并认识到结构调整

的长期性。

三问：拉动内需与购买力如何均衡？

“鼓励住宅消费年”能否成为现实的“住宅消费年”，关键在价格与购买力能否达成均衡。眼下，住房与

教育、医疗一起，成为百姓最为关注的三大领域，“居者有其屋”仍为很多人梦寐以求，但房价仍在高位

。“一个家庭倾一生积蓄都不一定能买得起一套房子，在这种情况下，即使有强烈的买房愿望，除了富裕

阶层，又有多少人会消费？”

北京市的一位房地产专家指出，要想成为住宅消费年，房价必须回归到百姓可以接受的水平，或者只有提

高老百姓的收入。只有居民收入预期和实际收入双双见涨，住宅消费年才可能实现。

在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来，希望通过以住房消费来带动国内消费本没错，但要在高

房价时把民众赶入房地产市场，无异于将其“推入高负债的火坑”。他认为，要发展住房消费，不仅在于

住房结构调整，更在于让目前过高的房价理性回归，让绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。对此，

政府应该也有能力在诸如规划、土地出让、交易税、银行利率及信贷等环节上有所调节。

(作者：徐寿松)