义乌房产

　　案例背景：李先生最近购买了一套商品房，令其心动的是这栋楼房的顶部建有一个开放式的楼顶花园，可以休闲、娱乐、欣赏城市美丽夜景。开发商在向其推荐的时候声称该花园是免费赠送的。李先生购买之后，对该花园的产权产生疑惑，遂向开发商提出，开发商的回答是，虽然该花园产权不能写入产权证，但是由于通往楼顶的通道和门户就在李先生的室内，只有其能进入该花园，因此日后不可能产生纠纷。后该楼另一住户刘先生认为楼顶屋面应归该楼全体房主共有共用，要求共同使用楼顶屋面却被拒绝。因而产生纠纷。

　　《楼市》律师浙江星韬律师事务所律师点评：

　　很显然，该案涉及到楼顶花园的归属权问题。要分析该法律关系，不得不提一下建筑物区分所有权。按照目前民法理论：建筑物区分所有权是指区分所有人对于区分所有建筑物的专有部分的专有权、共用部分的持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。建筑物包括专有部分和共有部分。专有部分必须具备构造上和利用上的独立性。而共有部分，因供给所有者共用，其权利应归属于全体或一部分所有者共有。

　　建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”从该条规定可以得出，楼顶、屋面显然都属于房屋的共有部分，其共有性质不言而喻。

　　本案中，既然楼顶花园是房产开发商免费赠送的，而且楼顶住户又拥有其绝对使用权，那么即使该部分面积不能写到购房合同和产权证中，是不是意味着楼顶花园的产权归顶层住户李先生所有呢？在目前的房产权利登记制度基础上，由于不能单独区分办理产权证书，因此开发商也就不能单独将楼顶花园出售。购房者在购得某一套房屋的所有权时，同时也就享有了该套房屋所在楼宇共有部分的共有权，所以楼顶花园归开发商所有，或赠或卖都是开发商的权利的说法是没有法律依据的；同样道理，楼顶花园也并不归属顶层的住户所独有；至于说归物业管理公司所有，那更是错误的。

　　《民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”即各共有人在使用共有部分的时候，不能损害到其他共有人的利益，而且也不允许某个业主单独使用共有部分。刘先生当然可按民法规定请求获得救济。