义乌房产

　　●主要看点

　　昨日(9月4日)，国家外汇管理局和建设部联合公布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，这标志着“限外购房”调控新政中关于限制外汇炒楼的细则终于露面了。业内人士评价，外汇流转环节的控制是实现调控目标的重要手段，而从新规内容上看，其规范的主要目的不在限制，而在监管。

　　《通知》规定，无论是境外机构、境外个人还是港澳台居民与华侨，在符合国税总局171号文件要求的购房条件之后，有关外汇结汇的流程则按以下规定办理：

　　一、从境外汇入购房款的，应持相关文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户。

　　二、从境内外汇账户支付购房款的，外汇指定银行同样将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构、境外个人、港澳台居民和华侨直接由境外汇入的购房款。

　　由此可见，外汇可直接购房时代就此终结。

　　据了解，此前，境外个人通过外汇直接购房的情况比较普遍，而境外机构购房多采用结汇成人民币后购房的方式。“因此，这一结汇要求对外资购房并不造成实质的影响，只有心理作用。”上海同策房产总裁孙益功表示，这种将外资购房全部统一为人民币支付的方式，与其说是限制购房，不如说是方便金融系统对外资购房行为的监管和统计。

　　一位上海浦发银行支行行长分析，这一政策也可以保护国内开发商在人民币升值周期下的汇率损失，“手中拿着大量美元，对于开发商来说未必划算。”

　　外汇直接购房终结银行把关购房资质

　　根据新规，外资能否在境内购房的资格认定，最终在外汇流转环节得到控制。而承担审批责任的是外汇部门指定的银行系统。

　　《通知》规定，无论是机构、个人还是港澳台居民，在购买符合实际需要的自用商品房时，须向外汇指定银行提交若干文件。除了商品房销售合同或预售合同、房地产主管部门出具的所购商品房预售合同登记备案证明外，三类购房主体须提交的不同文件包括：机构性购房须提交境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。

　　特别值得注意的是，境内工作、学习时间超过一年的境外个人须提交有效护照等身份证明；一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。港澳台居民和华侨须提交《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明。

　　业内人士表示，银行系统能否细致到位地执行资格审查是此次规范外资购房的关键。“在目前外资炒房已经明显减少的情况下，银行的审查压力也不会太大。”该人士称。

　　但是，上海某中介机构研究人士表示，文件中对“有效护照等身份证明”、“《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明”的说法仍不完全明确，对于此前上海讨论的“一证一房，多证多房”的说法并未给出最终的定论。

　　定期核查实时监控

　　《通知》规定，外汇指定银行应按规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。同时，需要按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，于每月10日前，将上月情况制表后报送所在地外汇局。

　　而外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据制表后，上报国家外汇管理局。

　　“将外资购房以人民币方式统一管理有助于对外资购房行为的实时监控。”业内人士称，而此前以外汇直接购房的方式令外汇监管部门无法直接掌握真实的市场交易数额。

责任编辑：梅玲玲