义乌房产

　　◆首付越少越合适

　　为什么这么说呢?由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。

　　专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。

　　另外，现在银行不断推出新的贷款方式，方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年(180期)，按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付4742.7元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。投资如果年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15=22500元，这还没有算每一年收益的累计投入，所以，收益要高得多。

　　另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。

　　此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。

　　◆贷款时间15年到20年最恰当

　　一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1062.6元，还款总额约12751.34元；贷款借20年，每月约需还662.167元，还款总额约15892.02元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，

　　延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢?让我们来看一个例子。以借款 10000元为例，如果2年还清，每月还款437.68元，利息负担504.43元；如果4年还清，每月只需还款229.25元，每月还款减少209.43元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504.43元增加到了1004.12元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9413.68元，29年的利息负担是9045.53元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。